mercredi 20 mai 2015

Gestion Locative Miami Floride


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GESTION LOCATIVE
Lorsque vous décidez de louer un bien, vous avez le choix entre :
  • Louer vous-même ;
  • Avoir recours à un professionnel.

Louez soi-même suppose d’avoir du temps disponible et ce n’est pas toujours facile à 8 000 km de distance.
Avoir recours à un professionnel semble s’imposer encore faut-il trouver le bon professionnel (!)
Qu’est-ce qui différencie une entreprise de gestion locative d’une autre entreprise de gestion locative ?
  • Expérience ;
  • Ethique ;
  • Professionnalisme ;
  • Disponibilité.
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NOS ENGAGEMENTS
A l’écoute de vos besoins, une équipe à taille humaine qui vous libère des contraintes de la gestion locative.
  • Votre bien immobilier est actif et productif 24h/24h – 7 jours par semaine – 365 jours par an.
  • Une facturation détaillée et explicite de nos services.
  • Sauf urgence, aucune décision n’est prise sans votre accord préalable.
  • Une information en temps réel.
  • Un service sur mesure et personnalisé.
  • Vous pouvez nous contacter à tout moment.
  • Les loyers sont directement déposés sur votre compte bancaire.
  • Vous recevez mensuellement une relevé de gestion.
  • Votre locataire a toujours un interlocuteur.

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5 ÉTAPES DE GESTION

1 – ANALYSE
2 – PLANNING
3 – SELECTION D’UN LOCATAIRE
4 – GESTION LOCATIVE
5 – MAINTENANCE


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1 – ANALYSE
  • Cette étape implique une visite de votre bien immobilier accompagnée de l’étude de son environnement : aménagements extérieurs, proximité des transports en commun, d’un centre commercial, d’un centre d’affaires, d’une école, etc. ;
  • Le cas échéant, la lecture des documents de copropriété : ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas, les responsables du conseil syndical à contacter, le service de maintenance ;
  • L’analyse des biens proches comparables qui se sont déjà loués ou proposés à la location.
Cette phase débouche sur un rapport détaillé recensant les possibilités financières de votre bien immobilier, ses aspects positifs et négatifs. Une solution à court terme, à moyen terme ou à long terme vous est proposée pour réduire ou éliminer le(s) aspect(s) négatif(s).
Exemples :
Un mur de couleur criarde dans la salle à manger est de nature à dissuader des locataires : à court terme, une peinture neutre s’impose.
Une cuisinière électrique en bon état de fonctionnement mais montrant des signes évidents d’usure, de rouille : à moyen terme le remplacement de cet appareil doit être programmé. En effet, il est préférable de changer un appareil avant de risquer une situation d’urgence (panne définitive durant un week-end, des jours fériés) de nature à augmenter significativement la facture de remplacement.
Une salle de bains très ancienne, plus du tout au goût du jour même si elle fonctionne parfaitement risque de dissuader un candidat à la location ; à prix égal celui-ci préfèrera un bien immobilier plus récent. A plus long terme, il est conseillé  de budgéter une rénovation partielle ou totale de la salle de bains.


2 – PLANNING

Un planning annuel réactualisé vous indiquera les étapes de l’exploitation de votre bien :
  • Fiscalité locale ;
  • Fiscalité fédérale ;
  • Charges de copropriété ;
  • Travaux à prévoir ;
  • Renouvellement du contrat de location.

3 – SÉLECTION D’UN LOCATAIRE
La recherche d’un locataire passe par la publication d’une annonce sur le MLS (Multiple Listing Service), notre site Internet, notre annuaire international, des contacts auprès de notre réseau personnel, etc.
L’annonce doit mettre en valeur votre bien immobilier par des photos habilement prises, indiquer les conditions de location, les critères d’acceptation d’un candidat.
La sélection d’un bon locataire c’est-à-dire « bon payeur et respectueux du bien loué » est essentiel à la réussite de l’exploitation.
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Le candidat locataire sera soumis aux 3 contrôles suivants :
CREDIT HISTORY
C’est un score qui s’établit entre 350 et 850 permettant d’apprécier sa solvabilité et sa fiabilité.
CRIMINAL BACKGROUND CHECK
Vérification du casier judiciaire.
EVICTION CHECK
C’est la connaissance des expulsions précédentes.


4 – GESTION LOCATIVE
  • État des lieux entrant et sortant.
  • Rédaction de tous les contrats, documents nécessaires à l’exploitation du bien.
  • Signature du bail locatif entre les deux parties.
  • Collecte du 1er mois, du dernier mois et du mois de garantie.
  • Remise au locataire d’un jeu complet de clés : piscine, télécommande de portail, télécommande de garage, salle de sport, accès extérieur, etc.
  • Numéro d’appel d’urgence pour votre locataire 24/7/365.
  • Intervention si nécessaire en cas d’urgence.
  • Gestions des loyers qui doivent impérativement être versés avant le 5 du mois sur votre compte.
  • Gestion de votre courrier courant.
  • Règlement des factures en lien avec votre bien immobilier : charges copropriété, taxe de propriété, assurances, etc.
  • Visite à votre locataire tous les deux mois.
  • Présence aux assemblées de copropriétaires en vue de la défense de vos intérêts.
  • Vérification et maintenance nécessaires.
  • Gestion des demandes de devis relatifs à des travaux affectant le bien.
  • Commande et suivi des travaux en accord avec vous sur la base de devis préalables négociés.
  • Coordination des différents corps de métier et suivi des travaux.
  • Gestions des sinistres auprès des assurances et/ou copropriété.
  • Gestion des procédures envers les locataires indélicats (jusqu’à l’expulsion par le SHERIFF, si nécessaire).


5 – MAINTENANCE
L’entretien de votre bien immobilier est primordial : il permet la génération d’un revenu régulier et la prise de valeur au fil du temps.
La maintenance suppose des interventions régulières, par exemple :
  • Changer le filtre à climatisation tous les deux mois ;
  • Contrôle de l’absence de fuites d’eau ;
  • Contrôle de l’absence d’insectes nuisibles ;
  • Contrôle de l’état des appareils électroménagers ;
  • Etc.
Souvent une intervention rapide évitera qu’un modeste dégât ne prenne de grandes proportions : le drain bouché d’évacuation d’une climatisation risque tout simplement d’aboutir à l’inondation complète d’un appartement.
Le contrôle régulier des installations électriques fait également partie des diligences de maintenance …


UN CHOIX PARMI 3 TYPES DE PRESTATIONS
  • Prestation CONFORT : 8% des loyers encaissés.
  • Prestation STANDING : 10% des loyers encaissés.
  • Prestation PREMIUM : 12% des loyers encaissés.
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Christian POLLINI, P.A.

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