mercredi 20 mai 2015

Foire aux Questions Immobilier Miami


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Foire aux Questions

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Q : Pourquoi acheter en Floride ?
R : Selon les chiffres 2014 du United States Census Bureau, la Floride a une population qui augmente chaque année d’environ 400.000 personnes (7.500/semaine), c’est autant de personnes qui recherchent une location, un achat de bien immobilier, ou encore un commerce qui les rendra éligibles à l’obtention d’un visa d’investissement.
Avec 3 000 heures d’ensoleillement par an, la Floride est surnommée the Sunshine State (L’Etat du Soleil).
La Floride se place dans les premières destinations aux États-Unis des flux de capitaux entrants ; et ce, en provenance du monde entier : Canada, Amérique centrale, Amérique du sud, Europe, Russie, Chine.
Cet afflux de nouveaux arrivants a des effets très positifs sur l’économie : une demande de logements constamment en hausse; l’éclosion de nouveaux « shopping centers », de nouvelles écoles, de nouveaux bureaux, entrainant de nouveaux besoins notamment dans le domaine des service.
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Q : Pourquoi acheter dans le sud-est de la Floride ?
R : L’essentiel de la communauté francophone de Floride vit dans les 3 comtés suivants : Miami Dade, Broward et Palm Beach.
Le prix au m2 est toujours attractif surtout au regard de celui d’autres métropoles comparables en terme de qualité de vie.
Les trois Comtés susmentionnés font preuve d’un dynamisme en pleine expansion, l’agglomération de Miami n’a plus véritablement d’activité saisonnière mais au contraire vit à un rythme trépidant toute l’année.
Définitivement: « IT IS THE PLACE TO BE !”
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Q : Est il légal pour un non résident d’acheter un bien immobilier aux USA ?
R : Oui, il n’y a aucune restriction juridique à ce type d’acquisition.
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Q : Est-il indispensable de vivre en Floride pour y investir ?
R : Non, il y a même des investissements très fructueux qui ont été réalisés sans que l’acheteur soit même venu sur place.
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Q : Quelles sont les taxes liées à la détention d’un bien immobilier ?
R : En fait, il n’y en a qu’une seule taxe : la PROPERTY TAX, elle représente généralement entre 1.5% et 2.5% de sa valeur estimée, celle-ci étant déterminée par le service cadastral de la mairie dans le ressort duquel se trouve le bien.
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Q : Quand doit-on payer la PROPERTY TAX ?
R : Elle est émise le 1er Novembre de l’année en cours et doit être réglée avant le 31 Mars de l’année suivante.
Si vous acquittez la totalité de la Taxe en Novembre vous aurez droit à une réduction de 4% , en Décembre de 3%, en Janvier de 2% et en Février de 1%.

Q : Y a-t-il des contraintes à la mise en location d’un bien immobilier ?
R : Il y a plusieurs cas de figure.
Pour une maison individuelle, vous êtes libre de louer à qui bon vous semble.
Pour une maison individuelle en lotissement ou pour un appartement, votre mise en location est régie par les règles de la copropriété, chacune a ses particularités.
Ainsi, certaines associations de copropriétaires sont très flexibles et vous laisseront l’opportunité de fixer vous-même la durée minimale de location : à la journée, à la semaine, au mois, etc.
D’autres associations autoriseront seulement des contrats de location d’une durée minimale de 4 mois, voire de 12 mois.
Il existe également des copropriétés dans lesquelles il est tout simplement interdit de louer (!).
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Q : J’ai entendu dire qu’il n’y avait pas de notaire au États-Unis ?
R : Vous avez été bien renseigné, effectivement, il n’y a pas de notaire au États-Unis.
Votre interlocuteur sera un avocat en immobilier ou une compagnie indépendante dite TITLE COMPANY (recherche et transfert de titre de propriétés), qui ce chargera de préparer et de rassembler tous les documents officiels pour aller jusqu’au CLOSING c’est-à-dire la signature finale.
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Q : Ai-je le droit d’ouvrir un compte bancaire aux États-Unis ?
R : Oui, c’est rapide et simple, mais il faut impérativement que le titulaire du compte soit présent à l’ouverture de celui-ci.
Il est recommandé d’avoir un compte bancaire aux États-Unis afin d’y encaisser les loyers et permettre le règlement des dépenses locales.
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Q : Les banques prêtent-elles aux ressortissants de l’Union Européenne ?
R : Il y a différentes sortes d’organismes prêteurs aux USA : les banques et les LOAN COMPANY.
Les LOAN COMPANY sont des organismes prêteurs privés assimilés à des institutions financières mais qui, pour autant, ont des contraintes allégées.
Les banques comme les LOAN COMPANY requièrent généralement un apport en fonds propres de 30% du prix d’achat.
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Q : Qu’est-ce que le MLS (Multiple Listing System) ?
R : Le MLS est une base de données regroupant tous les biens immobiliers résidentiels et commerciaux à la vente ou à la location aux États-Unis.
Tout les agents certifiés et affiliés au système NAR : NATIONAL ASSOCIATION of REALTORS®, ont l’obligation de publier dans ce fichier les biens dont on leur a confié la vente ou la location.
Cette base de données extrêmement pointue est mise a jour en temps réel, elle permet un ciblage très précis.
Ne vous perdez pas seul dans des recherches et surtout ne gaspiller pas votre temps;  j’établirai un transfert automatique du MLS via votre adresse E-mail, en présélectionnant des biens immobiliers, selon vos critères et vos attentes, vous bénéficierez ainsi de tout les avantages de ce puissant outil informatique.
N’hésitez pas à me contacter.
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Q : Je désire venir sur place et me rendre compte par moi-même ; combien de jours dois-je prévoir ?
R : Entre 1 semaine et 2 semaines. Pourquoi?
Sur les biens détenus en FORECLOSURE (vente forcée par la banque) ou en SHORT SALE (vente collaborative entre le propriétaire et la banque), le délai de réponse peut aller jusqu’à 10 jours voire plus.
En revanche, la vente directe par un propriétaire est plus rapide et peut même permettre une réponse le jour même de l’offre d’achat.
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Q : Acheter en nom personnel ou bien par une structure juridique ?
R : Vous pouvez investir en nom propre ou former une structure juridique la plus commune étant la LLC (Limited Liability Company). Cette structure LLC a vocation à protéger votre patrimoine en cas de litige.
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Q : Qu’est un « screening applicant » ou « application for occupancy » ?
R : Un screening est une rencontre entre un candidat à l’acquisition ou la location et les membres élus de l’association de la copropriété afin de déterminer ses capacités financières et sa bonne moralité. L’objectif est de protéger la qualité de vie de la copropriété.
Cette procédure n’est pas applicable à l’achat d’une maison individuelle puisqu’il n’y a pas de copropriété.
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Q : Je veux louer mon bien immobilier que dois-je faire ?
R : Lorsque vous décidez de louer un bien, vous avez le choix entre :
– Louer votre bien immobilier par vous-même ;
– Avoir recours à un professionnel.
Je serai heureux de mettre à votre disposition ma connaissance du marché, mon expérience et mon savoir-faire
Je serai alors responsable de :
– Mettre en valeur votre bien ;
– Placer une annonce avec photos sur le MLS, sur mon site internet, sur mon annuaire dédié aux professionnels ;
Rechercher et sélectionner un bon locataire ;
– Établir un état des lieux ;
– Assurer l’intégralité de la gestion locative (voir rubrique « Gestion de biens »).
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Q : Le locataire ne paie plus ses loyers ?
R : La loi exige de remettre au locataire un commandement de paiement dans les 3 jours, si celui-ci ne s’exécute pas alors démarre une procédure d’expulsion auprès du COUNTY CLERK of COURT du Comté ; en général cela ne prend quelques semaines seulement.
A noter : en Floride, la notion de trêve hivernale n’existe pas.
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Q : Qu’est-ce qu’un locataire « Section 8″ ?
R : Un locataire « section 8″ bénéficie de la part du gouvernement américain d’une aide financière au paiement de son loyer, c’est l’équivalent de l’allocation logement française.
Le nom « Section 8” vient du « United States Housing Act » de 1937.
Généralement les bénéficiaires du programme « Section 8 » sont de bons locataires puisqu’en cas de mauvais comportement vis-à-vis du propriétaire, ils risquent tout simplement de perdre le bénéfice de l’aide financière qui leur avait été octroyée.
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Q : Je recherche à acquérir une entreprise aux États-Unis, avez-vous les compétences pour m’assister ?
R : J’ai les compétences, l’expérience et la qualification professionnelle.
La compétence : j’ai participé à l’achat et à la vente d’un bon nombre de commerces et d’entreprises.
L’expérience : j’ai été moi-même entrepreneur pendant des années en France et aux États-Unis.
La qualification professionnelle : je suis titulaire de la licence de REALTOR®.
Les étapes du processus d’achat en Floride :
– Détermination exacte des objectifs ;
– Analyse de votre situation financière ;
– Recherche d’une entreprise sur le MLS ;
– Première approche : visite de l’entreprise potentielle ;
– Faire une offre et déposer un acompte sur un compte séquestre ;
– DUE DILIGENCES c’est le temps de réflexion entre 30 et 60 jours au cours duquel vous analysez la cible sous tous ses angles ;
– A l’issue des DUE DILIGENCES, soit refus d’aller plus loin et récupération de l’acompte versé, soit continuation du processus d’acquisition ;
– Contrat de vente définitive CLOSING ;
– Signature et changement de propriétaire.
Vous pourrez également compter sur mon assistance après le CLOSING.
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Q : M’aiderez-vous à m’intégrer à la société américaine ?
R : Bien évidemment.
Je vous donnerai les bonnes adresses (écoles, protection de santé, assurances, etc.) et vous aiderai à rencontrer les bonnes personnes ; je vous apporterai également mon concours pour affiner ou même définir votre projet professionnel.
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Q : Tout le monde parle de SHORT SALE et de FORECLOSURE, pourriez-vous m’expliquer ?
R : En simplifiant, une SHORT SALE est une vente dans laquelle le propriétaire doit à la banque un emprunt qu’il ne peut plus rembourser, la banque et le propriétaire s’entendent pour une procédure simplifiée de cession à un tiers à condition que la vente soit faite dans les plus bref délais et au prix du marché.
Avantage pour la banque : gain de temps et économie d’honoraires légaux.
Avantage pour l’ancien propriétaire : sa dette est effacée, sa cote de crédit n’est pas entamée.
Dans le cas d’une FORECLOSURE, la banque n’a pu trouver un accord avec l’emprunteur défaillant et a saisi le bien dont elle souhaite se débarrasser rapidement.
Ce type de transactions permet de réaliser de bonnes affaires mais il est nécessaire d’être patient et prudent afin d’éviter des surprises désagréables.
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Q : Les biens immobiliers sont-ils vendus meublés ?
R : La majeure partie des biens sont vendus murs nus mais les biens destinés à la location saisonnière peuvent être vendus meublés.
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Q : Quel Comté choisir : Miami-Dade, Broward, ou Palm Beach ?
R : Chaque comté a sa propre particularité ; la réponse dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs d’investissement.
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Quelques mots ou phrases à connaître :
– Bedroom = Lit
– Bathroom = Salle de bains
– 1/2 Bath = Toilette avec Lavabo
– Living room = Salon
– Dining room = Salle à manger
– Kitchen = Cuisine
– Fridge = Réfrigérateur
– Dishwasher = Lave-vaisselle
– Washer & Dryer = Lave-linge & Sèche linge
– Garden view = Vue sur jardin
– Ocean view = Vue sur océan
– Lake view = Vue sur le Lac
– Elevator = Ascenseur
– Swimming pool = Piscine
– HOA ou Maintenance Fees = Charges de Copropriété
– Closing = Signature définitive
– Real estate Attorney = Avocat en droit immobilier (remplace le notaire)
– Closing Cost = Frais du Closing
– Closing Agent = Personne en charge du Closing (remplace le Notaire)
– Escrow account = Compte séquestre
– Earnest money deposit = Dépôt Initial
– Listing Agreement = Mandat de vente ou de location
– Property management = Gestion locative
– Landlord ou Owner = Propriétaire
– Lessor = Propriétaire
– Lessee = Locataire
– Grantor = Vendeur
– Grantee = Acheteur
– Warranty Deed = Titre de Propriété
– Security Deposit = Caution
– Walk Through = Etat des Lieux
– Showing time = RDV pour visiter un bien immobilier
– Pets = Animaux Domestiques
– Tenant = Locataire
– Rent = Loyer
– For rent = A louer
– Sold = Vendu
– For sale = A vendre
– MLS = Base de données nationale immobilière (Multiple Listing Service)
– Agreement of sale = Accord de vente entre le vendeur et l’acheteur
– Condo association = Association de copropriétaires
– Condo approval = Approbation de l’association
– Condo docs = Règlement de copropriété
– Condo application = Enregistrement auprès de la copropriété
– No lease 1st year = Pas de location au cours de la première année de détention
– HOPA = Achat ou location, uniquement par des personnes de 55 ans ou plus.
– 55+ = Uniquement pour des personnes de 55 ans ou plus (achat ou location)
– Counteroffer = Contre-offre
– Wire transfer = Virement bancaire
– Proof of funds = Preuve de Fonds
– Bi-weekly payment = Paiement toutes les 2 semaines
– Utilities = Eau, gaz, électricité et téléphone
– For sale As is = A vendre en l’état
– CMA = Analyse des ventes récentes du même type de biens dans le même secteur géographique (Comparative Market Analysis)
– FSBO = Sans agent vente directe par le propriétaire
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Christian POLLINI, P.A.

Licensed Florida REALTOR®
Agent Immobilier Francophone Floride
Email : pollinichristian@gmail.com
FRANCE : 06.50.67.06.59
USA : 001.786.334.0392
SKYPE : christianpollini
http://www.miami-appartement-vendre.com